Su gần 4 năm nằm đắp chiếu, những ngày đầu năm Giáp Ngọ, dự án Khahomex - Savico Tower, 56 Bến Vân Đồn, quận 4, TP.HCM (hợp tác giữa Công ty Cổ phần Dịch Vụ Tổng hợp Bến Thành - Savico và Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Khánh Hội - Khahomex) đã được khởi động trở lại. Hàng rào rỉ rét đã được thay mới. Dòng chữ Khahomex - Savico Tower, vốn bị phai mờ vì nắng gió, được thay bằng cái tên mới: Icon 56.
| |||||
Cũng trên tấm bảng giới thiệu về nhà thầu, bên cạnh Khahomex và Savico là một cái tên khá quen thuộc trong giới bất động sản: Novaland. Novaland hợp tác với Khahomex và Savico theo hình thức nhà đầu tư góp quỹ đất, còn Novaland rót thêm khoảng một phần vốn để dự án có thể khởi động trở lại.
Không chỉ tên mà mục đích của Công trình cũng được thay đổi: Icon 56 cung cấp chừng, ước lượng 300 căn hộ cùng tiện nghi kèm theo như hồ bơi tầng mái, phòng tập thể dục, cửa hàng tiện, trung tâm mua sắm và giải trí. Trước đó, mục đích của công trình này là để làm văn phòng. Theo thanh tra tài chính quý IV/2013 của Khahomex, xí nghiệp này đã rót 168 tỉ VND vào Icon 56.
Những dự án thay tên
Icon 56 không phải là công trình duy nhất được Novaland hồi sinh. Trong đợt công bố hợp tác đầu tư vào ngày 23.2, một công trình được Novaland hợp tác theo hình thức như trên là Galaxy 9. Công trình này nằm tại số 9, đường Nguyễn Khoái, cách cầu Nguyễn Văn Cừ chưa đến 300 m, dễ dàng lưu thông qua quận 1 và quận 5. Galaxy 9 trước đó có tên là công trình số 9 Nguyễn Khoái do Công ty Cao su Miền Nam làm nhà thầu và cũng đã xây xong phần móng.
Không chỉ hợp tác đâu tư, Novaland còn mua lại dự án Lexington tại quận 2 của Công ty TNHH Bất động sản Đại Hưng Phú. Không cho biết giá trị của thương vụ này, nhưng theo ông Phan Thành Huy, Tổng Người quản lý Novaland, tổng giá trị đầu tư cho cả 3 dự án mới nói trên vào chừng, ước lượng 3.000 tỉ VND.
Cùng thời điểm này, Công ty Kiến Á đã mua lại dự án Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 (huyện Nhà Bè) của Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Sau khi chẻ nhỏ căn hộ cao cấp lớn thành các loại có diện tích nhà từ 52-73 m2, vào quý I/2014, Công trình được chào bán căn hộ chung cư Park Residence với tên mới là The Park Residence.
Thực ra, việc hồi sinh, thay tên đổi họ cho các công trình nằm đắp chiếu đã được các doanh nghiệp thực hiện từ năm 2011. Điển hình cho khuynh hướng này là Công ty Địa ốc Hưng Thịnh và Tập đoàn Đất Xanh.
Thương vụ hồi sinh công trình đầu tiên của Hưng Thịnh là chung cư 27 Trường Chinh (quận 12, TP.HCM) của Công ty Kim Tâm Hải.
Công trình chung cư cao 16 tầng này được khởi công từ tháng 10.2009, dự kiến bàn giao nhà vào quý I/2012. Công ty Kim Tâm Hải đầu tư vào đây chừng, ước lượng 200 tỉ VND. Khu dự án đã xong phần thô và cũng đã cất nóc. Tuy nhiên, đến khâu hoàn thiện, nhà thầu đã đuối sức khi mới chỉ thực hiện tới tầng thứ tám.
Để “tiếp sức” cho Kim Tâm Hải, Hưng Thịnh đã đầu tư chừng, ước lượng 40 tỉ VND và cùng với doanh nghiệp thành viên Hung Thinh Construction giúp nhà thầu nghiệm thu Khu dự án. Đồng thời, Hưng Thịnh sẽ phụ trách khâu tiếp thị và bán chừng, ước lượng 80 căn hộ chung cư còn lại của chung cư này.
Hưng Thịnh cũng đã liên kết với các nhà thầu để hồi sinh nhiều công trình khác và các công trình này đến nay đều đã bàn giao nhà cho khách hàng như Harmona (quận Tân Bình), công trình 91 Phạm Văn Hai (Tân Bình), Nguyễn Thượng Hiền (Gò Vấp).
Cuối năm ngoái, Hưng Thịnh đã công bố khởi động lại 2 dự án khác là Hiệp Tân (sau đó đối tên lại thành 8X Đầm Sen) và công trình Nguyễn Quyền. Điểm khác biệt là lần này Hưng Thịnh mua đứt dự án thay vì chỉ hợp tác đầu tư như trước.
Trong khi đó, Đất Xanh cũng được biết đến trong vai trò tương tự ở những công trình như 4S Riverside, Gia Phú, Thiên Lộc. Mới đây, Công ty đã mua đứt công trình của Savico tại quận Thủ Đức và đổi tên thành Sunview Town.
Việc khởi động lại dự án sau một thời gian bị ngưng trệ đã tạo niềm tin cho khách hàng. Những người đã mua sẽ liên tục đóng tiền, những người chuẩn bị mua có thể sẽ đặt bút ký hợp VNĐ. Tuy nhiên, không phải ông chủ nào cũng có thể tham gia cuộc chơi này nếu không nắm trong tay chìa khóa thành công.
Năng lực bán hàng là chìa khóa đối với những doanh nghiệp chuyên về phân phối như Hưng Thịnh hay Đất Xanh, còn đối với Novaland là sức mạnh tài chính và thương hiệu khi giữ vững tiến độ tiến hành, chất lượng căn hộ cao cấp và bàn giao đúng như cam kết 2 dự án khi bán căn hộ chung cư Sunrise City (quận 7), Tropic Garden (quận 2) bất chấp rắc rối của thị trường.
Theo ông Huy, Novaland, Công ty quyết định mua 3 dự án đang đóng băng vì nhận thấy nền kinh tế đang dần hồi phục và thị trường bất động sản đi vào chu kỳ phát triển mới. Novaland đã điều chỉnh lại thiết kế, tăng hơn tiện để đưa ra thị trường các căn hộ chung cư phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng. Nhà đầu tư còn tung ra chương trình bán hàng trả góp không lãi suất nhằm hút người mua.
“Năm 2013, Novaland đã bán trên 1.000 sản phẩm tại TP.HCM, riêng 2 tháng gần đây đã bán được trên 300 sản phẩm. Năm ngoái, đã có 20.000 khách hàng đến tìm hiểu giao dịch, trong đó rất nhiều 10% khách có liên quan đến Việt kiều và người nước ngoài”, ông Huy cho biết.
Khảo sát của các xí nghiệp nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc từ giữa năm 2013. Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ quý IV/2013 đạt 11%, hạ nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước nhưng tăng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm qua (do lượng giao dịch hạ nhẹ 7% so với quý trước nhưng tăng mạnh 48% so với cùng kỳ năm rồi).
“Sau thời kỳ bong bóng bất động sản 2008-2009, giá nhà ở có thiên hướng đi xuống. Uy tín của nhà thầu và cam kết tiến độ thi công đã giúp củng cố niềm tin người mua nhà. Hỗ trợ tài chính từ các nhà băng đối tác và lãi suất ổn định cũng góp phần khuyến khích người mua, giúp làm tăng lượng giao dịch. Trong những quý tới, lượng giao dịch được dự đoán sẽ trên đà tăng và chỉ số giá nhà ở sẽ trở nên ổn định”, thanh tra quý IV/2013 của Savills Việt Nam nhận xét.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Phó Người có quyền lực nhất Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết lượng căn hộ cao cấp bán được trên thị trường sơ cấp liên tục tăng trong quý IV/2013 vừa qua. Trong khi đó, lượng giao dịch ước tính tăng 40,4% so với quý trước và 53,8% so với cùng kỳ năm rồi, đạt trên 2.000 căn. Hầu hết giao dịch thành công thuộc thị trường bình dân (chiếm chừng, ước lượng 49%). “Tình hình kinh tế phát triển, chương trình bán hàng hấp dẫn và giá cả hợp lý hơn là nguyên nhân chính cho sự tăng trưởng mạnh này”, bà nói.
Theo bà Dung, thị trường năm 2014 được kỳ vọng sẽ tốt hơn năm 2013. Tuy nhiên, điều này còn phụ thuộc vào các yếu tố hỗ trợ như bảng giá bán hợp lý, sản phẩm phù hợp với thị trường và dự án có tiến độ tiến hành tốt.
Cẩn trọng khi “chọn mặt gửi vàng”
Thay vì đình trệ và chờ chết, việc liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập sẽ được nhiều doanh nghiệp thực hiện trong năm 2014. Tuy nhiên, không phải công trình nào cũng có thể sống lại, bởi nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: cách thức hồi sinh, dự án nào, ai là người đứng ra “tiếp máu”.
Có 2 cách hồi sinh công trình, đó là mua lại dự án và hợp tác đầu tư. Cả hai hình thức này đều là rót vốn để chia sẻ quyền kinh doanh bất động sản. Mua đứt một dự án là sự thâu tóm toàn bộ, giành quyền quyết định tuyệt đối. Novaland mua lại Regency Redenside sau đó đổi tên lại thành Lexington redenside hay Công ty Kiến Á mua lại dự án Phú Hoàng Anh giai đoạn 2 là nằm trong trường hợp này.
Rõ ràng, nếu vừa là nhà phát triển dự án vừa bán hàng, điều này có nghĩa là vừa ăn được cả gốc lẫn ngọn, tất nhiên lợi nhuận sẽ được nhiều hơn. Tuy nhiên, muốn trở thành nhà đầu tư một công trình là chuyện không dễ dàng. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có tiềm lực tài chính mạnh, đội ngũ quản lý tài năng, đội ngũ nhân viên có kỹ năng và được đào tạo bài bản cùng với chiến lược đầu tư hiệu quả.
Trong trường hợp của dự án Lexington, chưa rõ phương thức và điều kiện thanh toán như thế nào, nhưng với không gian sử dụng khu đất lên đến gần 16.000 m2 đã hoàn tất pháp lý cũng như đã triển khai tiến hành thì số tiền Novaland phải trả cho đối tác là không nhỏ.
Do đó, nếu như bán thành công Lexington, Novaland sẽ được cả hai khoản lợi nhuận. Còn ngược lại, Công ty sẽ phải ôm luôn dự án, cùng với đó là khoản tiền phải trả cho Đại Hưng Phú.
“Các dự án mà Novaland liên kết đều hoàn tất pháp lý, đã triển khai triển khai, nên rút ngắn được thời gian đầu tư và giảm dần chi phí vốn. Điều này có thể giúp giá công trình được điều chỉnh hợp lý, dễ tiêu thụ hơn. Quan trọng là những công trình trên được kỳ vọng sẽ có tính thanh khoản cao”, ông Huy, Novaland, nói.
Trong khi đó, hình thức hợp tác đầu tư thực chất là mua sỉ để bán lẻ và thường có 2 dạng hợp tác. Một là nhà phân phối đóng tiền theo tiến độ dự án, song song đó kêu gọi người mua góp vốn. Hai là nhà phân phối trả tiền một lần cho nhà thầu, sau đó tự đi tìm khách hàng để bán.
Với hình thức này, mặc dù không cần phải có tiềm lực tài chính mạnh nhưng rủi ro lại luôn đi kèm. Nguyên nhân là nhà phân phối chỉ là đơn vị hợp tác đầu tư nên không thể chủ động kiểm soát tiến độ, chất lượng dự án và vì thế mà khó kiểm soát được việc đóng tiền của người mua nhà. Và lúc này người chịu thiệt nhất lại là người mua nhà.
Cách đây không lâu, sau khi mua lại dự án Thiên Lộc, C.T Group đã hợp tác đầu tư với Đất Xanh. Theo đó, đất xanh sẽ mua sỉ lại 2 block chính của dự án Thiên Lộc (A1, A2) với giá trị hợp VNĐ gần 300 tỉ VNĐ và trở thành VNĐ nhà đầu tư. Công trình cũng được đổi tên lại thành Sunview 3 Apartment.
Nhờ hệ thống phân phối mạnh, toàn bộ gần 300 căn của Sunview 3 đã được tiêu thụ hết trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, sau khi được công dân đóng tiền, dự án liên tục được thi công đến tầng 9 thì lại đứng im gần một năm nay. Chưa biết lỗi là do ai, nhưng rõ ràng người lo lắng nhất trong câu chuyện này chính là những người đã lỡ đóng 30% tiền mua Sunview 3.
Ở phía những nhà thầu đang có công trình đắp chiếu, cũng có rủi ro. Theo ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Người tiên phong Công ty Hoàng Anh Bến Thành, có những thương vụ mua bán - sáp nhập dự án nghe có vẻ to tát, nhưng bên mua chỉ chuyển cho bên bán chưa đến 3 tỉ VNĐ, sau đó sẽ trên đà thanh toán theo tiến độ đóng tiền của khách hàng (nếu bán được). Nhưng công tác bán hàng không như kỳ vọng nên công trình liên tiếp bế tắc.
Một ví dụ là dự án chung cư Hattoco trên đường Trần Phú (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty Tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình làm nhà đầu tư. Khu dự án này được khởi công từ năm 2009. Nhà đầu tư đã chi 400 tỉ VND trên tổng mức đầu tư công trình chừng, ước lượng 900 tỉ VND và xây được đến tầng 10 (vào cuối năm 2011) thì ngừng do hết vốn.
Điều đó đã khiến khiều người mua nhà ở công trình này đứng ngồi không yên. Đến đầu năm 2013, nhà thầu công bố đối tác tham gia công trình là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Sông Hằng.
Điều đáng chú ý hơn là khi công bố Sông Hằng đầu tư 500 tỉ VNĐ vào công trình, nhà thầu cũng đưa ra chính sách bán hàng mới với việc chia nhỏ căn hộ cao cấp từ 80-160 m2 xuống còn 60-70 m2 với giá 15 triệu VND/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Chính sách này đã thu hút một số khách hàng mới tin tưởng giao dịch mua bán. Thế nhưng, từ đó đến nay đã gần 1 năm, Hattco vẫn không có biến chuyển gì nhiều.
“Không phải dự án nào cũng có thể thực hiện được phương thức trên, bởi sẽ khó thu hút khách hàng nếu công trình không nằm ở địa điểm tốt và nhất là không cho thấy khả năng ”, ông Minh, Công ty Hưng Thịnh, nói.
Còn ông Thanh, Hoàng Anh Hồ Chí Minh, thì cho rằng: “Liên kết, hợp tác đầu tư, mua bán sáp nhập có điểm mạnh là thúc đẩy dự án về đích nhanh hơn do có nhiều hỗ trợ. Bên yếu hơn có điều kiện củng cố thế trận và bên mạnh hơn cũng có thêm khoảng cơ hội săn tìm lợi nhuận. Cần lưu ý là đối tác mua công trình, hợp tác đầu tư là ai, có đủ tiềm lực tài chính và năng lực chuyên môn hay không”. 